Benissa is eigenlijk 2 plaatsen in 1 gemeente: een middeleeuwse dorpskern 4 kilometer landinwaarts, en Benissa Costa, een strook villa-urbanisaties boven een reeks baaien. 12.317 inwoners (INE 2024), 288 notariële verkopen per jaar, en de meest Nederlandstalige kopersmarkt van de streek. Hieronder het volledige beeld, met de nadelen erbij.
Deze cijfers komen uit de notariële aktes, niet van portalen. Het zijn de bedragen die er effectief betaald werden.
Let op met gemiddelden. Met 288 verkopen per jaar en veel grote villa's trekt een handvol dure verkopen het gemiddelde hard omhoog. De dorpskern ligt ruim onder het gemeentegemiddelde, de kuststrook er ruim boven (deelzones op de portalen: van ±€2.900 in het dorp tot ±€4.600 rond La Fustera, vraagprijzen). Eén cijfer voor "Benissa" bestaat dus eigenlijk niet.
Bron: Portal Estadístico del Notariado, gemeentelijk uittreksel Benissa, rapportdatum 31-08-2026. Deelzone-referenties: Fotocasa-index augustus 2026, vraagprijzen.
Bekijk alle marktcijfers, elk kwartaal ververst
73% van de kopers is buitenlands, en de mix is uniek voor de streek: ruim 1 op 3 kopers is Nederlands (36%), gevolgd door Belgen (17%), Duitsers (13%) en Britten (8%). Meer dan de helft van de markt is er dus Nederlandstalig. De mediaan-koper is 53 jaar.
Nog een cijfer dat het karakter van deze markt vertelt: een gemiddelde aankoop kost hier 14,42 jaar netto-inkomen, tegenover 8,85 in Calpe. Niet omdat de vierkante meter zoveel duurder is, maar omdat de woningen zoveel groter zijn. Benissa is een villamarkt; wie met een gewoon budget zoekt, kijkt naar de dorpskern.
Het dorp is een van de best bewaarde historische kernen van de kust, rond de Catedral de la Marina: dorpshuizen met karakter, alles te voet, een overwegend Spaanse en Valenciaanstalige gemeenschap, en een kleinere groep internationale residenten die bewust voor het dorpsleven kiest. Landinwaarts liggen landelijke urbanisaties als Pedramala en Canor: villa's met land, bergzicht en veel rust.
Benissa Costa is de kuststrook op 10 minuten rijden: vrijwel volledig internationaal en overwegend 50-plus, met zeezicht als grote troef. De bekendste zones: La Fustera (boven het zandstrand, het meest gevraagd), Baladrar (steile hellingen boven de mooiste baai, met zicht op de Peñón), Montemar en San Jaime (rustiger, met Club de Golf Ifach ertegenaan), Racó de Galeno en Advocat (bij de jachtclub, populair bij zeilers en duikers) en Fanadix richting Moraira.
Dorp en kust voelen echt als 2 werelden. Wie zeezicht wil, zit in het dorp verkeerd; wie een bakker om de hoek wil, zit aan de kust verkeerd. Op de interactieve zonekaart staan alle 12 Benissa-zones in detail.
Loop ook het Paseo Ecológico: een kustpad van 2,5 kilometer langs de kliffen en baaien, een van de mooiste wandelingen van de streek.
Dagelijks leven. De dorpskern heeft alles: bakker, apotheek, gezondheidscentrum, supermarkten, terrassen op het plein en een weekmarkt op zaterdagochtend. Op de kuststrook is er een handvol supermarkten en restaurants langs de N-332 en bij La Fustera; voor de rest rijdt u naar het dorp, Calpe of Moraira.
Zorg. Centro de Salud in het dorp; de privékliniek HCB Calp ligt op ±15 minuten. Het ziekenhuis (Hospital de Dénia) ligt op ±35 minuten.
Internationale scholen. The Lady Elizabeth School (Cumbre del Sol, ±20 min) en Xàbia International College (Jávea, ±25 min).
Bereikbaarheid. Benissa is een van de weinige dorpen met een eigen AP-7-afrit. Er is een TRAM-halte op lijn 9, maar die ligt buiten de kern; op de kuststrook is er geen openbaar vervoer. Zonder auto woont u aan Benissa Costa niet. Luchthaven Alicante op ±55 à 60 minuten.
Het dorp is een van de weinige plekken aan deze kust die in januari niet verandert: de kern draait op vaste bewoners, dus alles blijft gewoon open. Wel echt stil in de avonduren.
De kust is het omgekeerde verhaal: veel huizen staan leeg, een deel van de restaurants sluit tussen november en maart, en 's avonds ziet u weinig licht branden. Wie daar overwintert, doet dat bewust en rijdt voor gezelschap naar Calpe of Moraira. Dit is het belangrijkste dat kopers onderschatten; ik zeg het er daarom altijd bij.
Aan de kust is de vraag naar vakantieverhuur hoog van juni tot september en dun daarbuiten, met villa's met privézwembad als het sterkste product. Reken op een korte, dure zomer in plaats van jaarrond inkomen. De Comunitat Valenciana verstrengde de regels sinds 2024 (verplicht gemeentelijk verenigbaarheidsrapport, registratie, en een vergunning die na 5 jaar vervalt) en Benissa toetst daar actief op: check de VT-status vóór u koopt, niet erna. In de dorpskern werkt toeristische verhuur nauwelijks; lange termijn verhuren is daar realistischer.
Aan Benissa Costa is er geen dorp. Geen plein, geen bakker om de hoek: voor alles pakt u de auto, ook voor brood. De straten in de urbanisaties zijn smal en steil, wat lastig wordt als u ooit minder mobiel bent. En veel van het vastgoed dateert uit de jaren 70 tot 90: reken op renovatie, en laat isolatie én de bouwvergunningen van oudere villa's altijd checken, want die zijn regelmatig niet in orde. Hoe u dat aanpakt, leest u in de gids over juridische checks.
Gemiddeld werd er het afgelopen jaar €2.696 per m² betaald bij de notaris, en de gemiddelde aankoop was €508.030 voor 188 m². Maar het verschil tussen dorp en kust is groot: de kern ligt ruim onder dat gemiddelde, zeezicht aan de kust er ruim boven.
Het dorp absoluut: het leeft jaarrond en heeft alle dagelijkse voorzieningen. De kuststrook is in de winter stil en volledig autoafhankelijk; daar moet u bewust voor kiezen.
Ongeveer 10 minuten met de auto naar Cala Fustera of Baladrar. Het dorp ligt 4 kilometer landinwaarts; wie elke dag te voet naar zee wil, kijkt beter naar Calpe of naar de kuststrook zelf.
De cijfers bevestigen het: 36% van de kopers is Nederlands, het hoogste aandeel van de streek. De combinatie van ruime villa's, rust en zeezicht aan de Costa, en het authentieke dorp erachter, sluit sterk aan bij wat Nederlandse en Belgische kopers zoeken. Praktisch voordeel: u onderhandelt en woont er in uw eigen taal.
Dat kan, als u met open ogen koopt. Veel villa's uit de jaren 70-90 zijn qua ligging onbetaalbaar meer te bouwen, maar vragen renovatie. Laat de bouwvergunningen en eventuele uitbouwen juridisch checken vóór het tekenen, en verreken de renovatiekost in uw bod.
Twijfelt u tussen dorp en kust, of tussen Benissa en Calpe? Dan rijden we gewoon een dag samen rond. Dat zegt meer dan 10 portaalpagina's.
Plan een kennismaking Of lees de gemeentegids van Calpe