De 5 checks in het kort: registratie bewijst geen legale bouw, de licencia de ocupación is onmisbaar, niet-vergunde uitbouwen laat u legaliseren vóór de aankoop, op rustieke grond geldt de 10.000 m²-vuistregel, en schulden op het pand (IBI, VvE) volgen de woning. Alle 5 doet u ze vóór het arras-contract, want vanaf dan bent u gebonden. Hieronder leg ik ze stuk voor stuk uit.
Check 1: registratie is geen legaliteit
De duurste misvatting aan deze kust: “het staat in het eigendomsregister, dus het is in orde.” Nee. Het register zegt wie eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten. Het zegt niets over de vraag of alles wat er staat ook vergund gebouwd is. Een villa kan perfect geregistreerd zijn met een zwembad en een uitbouw waar nooit een vergunning voor bestond.
Uw advocaat checkt daarom 2 sporen apart: het register (de nota simple) én de stedenbouwkundige situatie bij de gemeente. Pas als die 2 kloppen met wat u ter plaatse ziet, is de woning wat ze lijkt.
Check 2: de licencia de ocupación
De licencia de ocupación (of de recentere declaración responsable) is het document dat zegt dat de woning bewoond mag worden. Zonder dit document krijgt u problemen met nutsaansluitingen, en verhuren mag u al helemaal niet.
Vraag er expliciet naar, en kijk naar de datum. Bij oudere woningen bestaat het document soms wel maar is het nooit vernieuwd na een grote verbouwing. Uw advocaat weet wat er in uw gemeente precies nodig is.
Check 3: niet-vergunde uitbouwen en zwembaden
Heel veel woningen aan deze kust zijn in de loop der jaren uitgebreid: een extra kamer, een overdekt terras, een zwembad. Lang niet altijd met vergunning. Zolang de vorige eigenaar er woont, merkt niemand het. Vanaf het moment dat ú eigenaar bent, is het uw probleem: bij een latere verkoop, bij een verbouwingsaanvraag, of als de gemeente aanklopt.
De regel is simpel: laat legaliseren vóór de aankoop, of laat de kost van legalisatie berekenen en verreken ze in de prijs. Legaliseren kan vaak, maar niet in de week voor de notaris.
Check 4: rustieke grond en de 10.000 m²-vuistregel
Droomt u van een finca in het binnenland van Benissa? Weet dan dat op rustieke grond (suelo rústico) in de regio Valencia als vuistregel minimum 10.000 m² grond nodig is om te mogen bouwen. Een perceel van 5.000 m² “waar u later wel iets kan zetten” is meestal een perceel waar u nooit iets kan zetten.
Koop niet op beloftes van een verkoper. Laat de bouwmogelijkheden zwart op wit bevestigen door de gemeente vóór u tekent.
Check 5: schulden volgen de woning
Achterstallige IBI (onroerendgoedbelasting) en achterstallige bijdragen aan de VvE (comunidad) blijven aan de woning hangen, niet aan de vorige eigenaar. Koopt u een appartement waar 3 jaar comunidad open staat, dan mag ú dat deels bijpassen.
Daarom, standaard: een recente nota simple, de laatste IBI-aanslag, en bij appartementen en urbanisaties een attest van de VvE dat er geen achterstallen zijn. De verkoper die deze documenten niet wil geven, geeft daarmee zijn antwoord.
Wie doet deze checks?
Een onafhankelijke advocaat, en die kost ongeveer 1% van de aankoopprijs. Onafhankelijk betekent: niet de advocaat van de verkoper, en niet iemand die door de verkopende partij wordt aangeraden. Wat die 1% precies inhoudt en welke kosten er nog bijkomen, staat in mijn gids over de aankoopkosten. Het volledige aankooptraject vindt u op de kopen-pagina.
Vragen hierover
Bewijst inschrijving in het eigendomsregister dat een woning legaal gebouwd is?
Nee. Dat is de duurste misvatting aan deze kust: de bouwvergunningen en de werkelijke situatie moeten apart gecheckt worden.
Wat is een nota simple?
Een recent uittreksel uit het eigendomsregister. Het toont wie eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden.
Kan ik een woning kopen waar een niet-vergunde uitbouw op staat?
Ja, maar laat ze legaliseren vóór de aankoop of verreken de kost in de prijs. Na de overdracht is het probleem van u.
Verder lezen
Elk kwartaal de echte cijfers van Calpe en Benissa in uw mailbox? Schrijf u in voor het marktrapport, of stel mij uw vraag rechtstreeks.
Naar het marktrapport Of stel uw vraag