Verkoopt u uw Spaanse woning als niet-resident, dan houdt de koper wettelijk 3% van de verkoopprijs in en stort hij dat rechtstreeks door aan de Spaanse fiscus. Dat is geen extra belasting maar een voorschot op uw meerwaardebelasting. Heeft u minder of geen winst gemaakt, dan vraagt u dat voorschot (deels) terug. Reken voor die terugbetaling op ongeveer een jaar.
Waarom bestaat die retentie?
Simpel: de Spaanse fiscus wil zeker zijn dat een verkoper die in België of Nederland woont zijn belasting op de winst effectief betaalt. Daarom wordt de koper verplicht om 3% van de prijs in te houden en binnen een maand af te dragen via modelo 211. U krijgt bij de notaris dus 97% van de verkoopprijs, niet 100%.
Dit gebeurt altijd, ook als u met verlies verkoopt. De koper heeft geen keuze; doet hij het niet, dan is hij zelf aansprakelijk.
De rekensom: voorschot tegenover echte belasting
Uw echte belasting is 19% op de winst: verkoopprijs min aankoopprijs min aantoonbare kosten (aankoopkosten van destijds, verbouwingen met factuur en vergunning). Daarna zijn er 3 scenario’s:
- Uw belasting is hoger dan de 3%. Dan betaalt u het verschil bij.
- Uw belasting is lager dan de 3%. Dan vraagt u het verschil terug.
- U verkocht zonder winst. Dan is uw belasting nul en vraagt u de volledige 3% terug.
Een voorbeeld: u verkoopt voor €400.000, de retentie is €12.000. Uw winst na aftrek van kosten blijkt €30.000, dus uw belasting is €5.700. U vraagt €6.300 terug.
Hoe vraagt u het terug?
Via modelo 210, uw aangifte van de meerwaardebelasting, in te dienen binnen 4 maanden na de verkoop. Daarin berekent u uw echte belasting en vraagt u het teveel ingehouden bedrag terug op uw rekeningnummer.
3 dingen bepalen of dit vlot loopt:
- Uw dossier moet compleet zijn. De aankoopakte van destijds, de verkoopakte, en de facturen van kosten en verbouwingen. De fiscus vraagt bewijzen op; een onvolledig dossier betekent maanden extra.
- Het bewijs van de afdracht. U heeft de kopie van modelo 211 van de koper nodig als bewijs dat de 3% effectief gestort is. Vraag die meteen bij de notaris, niet een jaar later.
- Een correct rekeningnummer. Terugbetaling op een buitenlandse rekening kan, maar loopt vlotter via een Spaanse.
Hoe lang duurt het echt?
Reken op ongeveer een jaar na de aangifte. De fiscus heeft formeel 6 maanden om te beslissen, maar in de praktijk loopt het vaak langer; zo’n 16 maanden is geen uitzondering. Na die wettelijke termijn komt er wel rente bij in uw voordeel.
Mijn nuchtere advies aan verkopers: reken de 3% mentaal niet mee in uw opbrengst van dag 1. Zie het als geld dat later terugkomt, en zorg vooral dat het dossier meteen goed wordt ingediend. Dat is het enige deel waar u zelf vat op heeft.
Dit is 1 van de posten, niet de enige
De retentie is de bekendste verrassing bij verkoop als niet-resident, maar niet de enige kostenpost. Het volledige lijstje, van commissie tot plusvalía, staat in mijn gids over de verkoopkosten. En wat er in uw geval netto overblijft, rekent u zelf uit met het Verkoop-Helderheidsrapport. Het volledige verkooptraject staat op de verkopen-pagina.
Vragen hierover
Wanneer krijg ik de 3% retentie terug?
Na de aangifte van uw meerwaardebelasting. Reken op ongeveer een jaar; het kan oplopen tot zo'n 16 maanden.
Is de 3% retentie een extra belasting?
Nee, het is een voorschot op uw meerwaardebelasting. Is uw effectieve belasting lager dan de ingehouden 3%, dan vraagt u het verschil terug.
Geldt de retentie ook als ik verlies verkoop?
Ja, de koper moet altijd 3% inhouden. Maar zonder winst is uw belasting nul en vraagt u het volledige bedrag terug.
Verder lezen
Elk kwartaal de echte cijfers van Calpe en Benissa in uw mailbox? Schrijf u in voor het marktrapport, of stel mij uw vraag rechtstreeks.
Naar het marktrapport Of stel uw vraag