- Drie belastingposten: 19% meerwaardebelasting, de gemeentelijke plusvalía en de 3% inhouding door de koper (een voorschot, geen extra belasting)
- Aftrekbaar van uw winst: aankoopkosten van destijds, gefactureerde verbeteringen en de verkoopkosten
- Documenten vooraf: akte, energiecertificaat, IBI, schuldvrij-attest en eventueel uw VT-registratie
- Verkopen kan volledig vanuit België of Nederland, met een volmacht
Wie in België of Nederland woont en een Spaanse woning verkoopt, is voor de Spaanse fiscus een niet-resident. Dat verandert drie dingen aan uw verkoop: de koper houdt wettelijk 3% van de prijs in, uw winst wordt belast aan 19%, en er komt wat meer papierwerk bij. Niets daarvan is een probleem, als u het van tevoren kent. Deze gids zet alles op een rij; de detailgidsen linken per onderwerp door.
De drie belastingposten
1. De 3% inhouding. De koper is verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en binnen een maand door te storten aan de fiscus (modelo 211). U krijgt bij de notaris dus 97%. Dit is geen extra belasting maar een voorschot: is uw echte belasting lager, dan vraagt u het verschil terug via modelo 210, binnen 4 maanden na de verkoop. Reken op ongeveer een jaar voor de terugbetaling. Alle details staan in de retentie-gids.
2. De meerwaardebelasting: 19% op uw winst. Winst is verkoopprijs min aankoopwaarde, en die aankoopwaarde mag u verhogen met de aankoopkosten van destijds en met gefactureerde verbeteringen (een nieuwe keuken met factuur telt, een opfrisbeurt zonder factuur niet, en financieringskosten tellen nooit). Ook de verkoopkosten gaan eraf. Verkocht u zonder winst? Dan is de belasting nul en vraagt u de volledige 3% terug. Woont u in de EU of EER en was dit uw hoofdverblijf, dan kan herinvestering in een nieuw hoofdverblijf de winst (deels) vrijstellen, en voor aankopen tussen 12 mei en 31 december 2012 geldt een vrijstelling van de helft van de winst.
3. De plusvalía. Een gemeentebelasting op de waardestijging van de stedelijke grond, berekend op de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren bezit. Elke gemeente heeft haar eigen tarief (wettelijk maximaal 30%). Verkoopt u met verlies, dan is er waarschijnlijk geen plusvalía, maar dat moet u zelf aantonen met beide aktes. De aangifte moet binnen 30 werkdagen na de verkoop.
De stappen, van beslissing tot notaris
- Waardebepaling en prijszetting op echte verkoopcijfers, niet op hoop.
- Documenten verzamelen: eigendomsakte, geldig energiecertificaat (verplicht vóór u adverteert), IBI-aanslag, schuldvrij-attest van de comunidad, en bij verhuur uw VT-registratie.
- Verkoop en onderhandeling, met een meertalig dossier voor internationale kopers.
- Reserverings- en arrascontract: de koper legt een voorschot vast, meestal 10%.
- De notaris: akte, betaling, sleutels, en de 3% inhouding.
- Na de verkoop: plusvalía-aangifte (30 werkdagen), modelo 210 (4 maanden) en de terugvordering.
Van bod tot notaris duurt dit meestal 2 tot 4 maanden.
Moet u ervoor naar Spanje komen?
Nee. Met een notariële volmacht (poder notarial) kan een advocaat of vertrouwenspersoon alles ter plaatse tekenen, tot en met de akte. De volmacht regelt u bij een Belgische of Nederlandse notaris (met apostille) of bij het Spaanse consulaat. Veel van mijn klanten verkopen volledig op afstand; ik ben dan hun ogen en handen ter plaatse.
Eerlijk beginnen: weet wat u overhoudt
De grootste fout die ik zie: verkopers rekenen met de verkoopprijs in plaats van met het netto-bedrag. Vraag de gratis waardebepaling aan: ik kom langs, reken alle kosten en belastingen door op basis van officiële data, en zet uw netto-bedrag op papier. Zo beslist u met echte cijfers.
Vragen hierover
Welke belastingen betaal ik als niet-resident bij verkoop?
Meerwaardebelasting van 19% op uw winst, en de gemeentelijke plusvalía op de waardestijging van de grond. De koper houdt bovendien 3% van de prijs in als voorschot op die belasting.
Hoe lang duurt een verkoop in Spanje?
Van bod tot notaris meestal 2 tot 4 maanden. Tel daarbij de verkooptijd vóór het bod, die vooral van uw prijszetting afhangt, en na de notaris nog het terugvragen van de 3% (reken op ongeveer een jaar).
Moet ik naar Spanje komen om te verkopen?
Nee, dat kan met een notariële volmacht (poder) aan een advocaat of vertrouwenspersoon. Veel van mijn klanten verkopen volledig vanuit België of Nederland.
Verder lezen
- Wat kost een huis verkopen aan de Costa Blanca? Alle kosten op een rij (2026)
- De 3% retentie bij verkoop in Spanje: hoe u die terugvraagt en hoe lang dat duurt
- Het energiecertificaat bij verkoop: verplicht vóór u adverteert, en zo regelt u het
- Uw woning verkopen in Calpe: de echte cijfers, de kosten en de valkuilen
Elk kwartaal de echte cijfers van Calpe en Benissa in uw mailbox? Schrijf u in voor het marktrapport, of stel mij uw vraag rechtstreeks.
Naar het marktrapport Of stel uw vraag